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「股市什么时候开市」深刻理解REITs产品 加强管理人能力建设

「股市什么时候开市」深刻理解REITs产品 加强管理人能力建设

【深入了解REITs产品,加强管理人员能力建设】目前是我国基础设施行业REITs公募试点通知发布的关键期,各项准备工作如火如荼。从实际应用的角度,从以下四个方面梳理了我国REITs未来发展的准备:一是对REITs产品的认识;二是探讨公募REITs建设过程中应该构建怎样的能力体系;三是在国际市场分享优秀案例;四是总结国际市场失败案例的经验教训。(中国证券报)

目前是我国基础设施领域公募REITs试点通知发布的关键时期,各项准备工作正在紧张进行。从实际应用的角度,从以下四个方面梳理了我国REITs未来发展的准备:一是对REITs产品的认识;二是探讨公募REITs建设过程中应该构建怎样的能力体系;三是在国际市场分享优秀案例;四是总结国际市场失败案例的经验教训。

房地产投资信托不是简单的融资产品或投资产品

国际成熟的房地产链中有20多种金融产品。这些金融产品目前正处于从发展导向型非标准融资向存量资产证券化和股权投资转型的过程中,形成了一条房地产金融生态链,该链的核心产品是房地产投资信托基金(REITs)。

作为一种后端退出方式,REITs应该与前端资产投资、资产开发、资产重组相结合。REITs不仅仅是一个简单的工具,而是一个完整的工具箱,一个企业解决方案,一个完整的房地产链,一个共生共荣的市场。

实现产融结合

目前,REITs是唯一需要开拓资产、资本、资本三大市场,真正实现产融结合的产品。在资产市场中,主体的义务和能力体现在资本市场的资本运作中。在资本市场与资本市场的对接中,需要将资产转化为良好的金融产品,并与资本市场的各种投资对接。

REITs链从前端到后端分为三个阶段:第一阶段是资产生产经营;第二阶段是-前期从REITs到REITs的过程,第三阶段是REITs基金和REITs衍生品上市后的运营过程。

在第一阶段,REITs的主要特征体现在资产市场上。在这个阶段,所需的能力体现在投资能力中,重点是基于实体的资产管理能力。

第二阶段体现在REITs的标准化能力上。REITs产品设计标准化包括资产调整、剥离、重组、增税和资本弱化全过程的标准化。REITs的标的资产调整时,不同的调整方案会涉及不同的资产重组方案。在这个过程中,我们主要考察了金融参与机构的产品设计能力

第三阶段是REITs标准化后在二级市场形成投资产品的过程。房地产投资信托基金介于股票和国际市场的债券之间,既有固定收益市场机制,又有股票波动利差市场机制。

管理者需要形成一个完整的房地产金融思维

为什么需要建立一个REITs能力体系,一个高质量的REITs产品能给参与者带来什么好处?下面举几个案例来回答这个问题。

第一种情况是——生。美国养老机构Sunrise发展遇到瓶颈。KKR为其提供了私有化计划。私有化后,Sunrise将轻重资产分开,重新上市。这个案例的成功在于研究了标的资产的行业属性,并在此基础上重构了资本结构。

第二个案例是著名的香港展览。领先展览遵循房地产直通车的逻辑,从资产规划、设计和土地收购,到投资推广

在成功的海外房地产金融体系中,管理者需要把自己的金融能力和资本运营能力放在资产生产和资本运营阶段,形成完整的房地产金融思维。另外,要明确的是,REITs是重构上市公司资产的重要工具,通过资产包重组和商业模式梳理来重构上市公司的价值。

国际市场的经验教训值得思考

在REITs的发展历史上,也存在一些问题。

首先,产品分销方面有CapitaLand。新加坡的REITs市场比较成熟,但是这个市场的第一个单一产品(发行人是CapitaLand)已经失败。失败的原因是:投资者缺乏对新市场和新产品的认识,资产组合的业务逻辑不清晰,对资产定价缺乏全面周到的考虑。失败后,CapitaLand考虑到市场上不同投资基金的性质,重建了资产负债表,改进了业务模式,加强了路演,并为投资者设计了退出计划。此后,凯德置地(CapitaLand)对房地产投资信托(REITs)的重新上市取得了成功。

其次,要时刻敬畏市场。香港瑞福房地产投资信托基金退市就是一个典型的反面案例。项目的基础资产质量很高,但是经理对租金欺诈做了系统的安排。事件曝光后,房地产投资信托基金受到监管处罚,项目经理退市,和所有相关中介机构受到严厉处罚。

最后,可持续经营管理能力和长期增长模式的构建对房地产投资信托基金的长期发展至关重要。Saizen曾经是一家在新加坡上市的REITs,现在破产清算是因为:一方面没有持续提升资产运营管理能力;另一方面,由于前端模式建设的缺陷,受到投资者的质疑,无法实现可持续融资。

可以看出,当房地产投资信托基金的概念出现偏差时,管理者很难简单地通过设定高估值退出的目标来使房地产投资信托基金具有长期融资能力。

由于我国的REITs市场刚刚起步,我们应该放眼市场,尊重客观规律,研究REITs DNA的扭曲,加强经理人职业专注的制度建设。充分调动各方积极性,共同打造REITs市场共存共荣的健康发展之路。

(中国证券报)

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